Se puede transformar un local en vivienda en España
Sí, es posible transformar un local comercial en vivienda en España, siempre y cuando se cumplan determinados requisitos técnicos y legales. Este proceso está regulado por los ayuntamientos mediante sus Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), por lo que el primer paso esencial es consultar si la normativa del municipio permite este cambio de uso específico.
Requisitos para transformar un local en vivienda:
Transformar un local comercial en una vivienda no solo depende de tener el espacio disponible, sino de cumplir con una serie de requisitos legales y técnicos que garanticen la habitabilidad del inmueble. Aunque los detalles pueden variar ligeramente entre municipios, estos son los criterios más comunes que exige la mayoría de ayuntamientos en España:
Superficie mínima útil: La vivienda resultante debe tener una superficie útil mínima, que suele ser de 38 m² o más, aunque algunas comunidades autónomas pueden requerir hasta 40 o 45 m². Esta medida no incluye zonas comunes como patios o trasteros, sino el espacio habitable real.
Altura mínima del techo: Para garantizar una ventilación y confort adecuados, la altura libre entre suelo y techo debe ser de al menos 2,50 metros en estancias principales (salón, dormitorio) y 2,20 metros en zonas como baños o pasillos, según marca el Código Técnico de la Edificación.
Fachada con acceso directo desde la calle: El local debe tener acceso independiente y directo desde la vía pública. No se permite el acceso únicamente desde zonas comunes o interiores de edificios si no se adapta correctamente.
Ventilación e iluminación natural: Una vivienda debe contar con ventanas en todas las estancias principales, con dimensiones suficientes para asegurar luz natural y ventilación cruzada. No basta con ventanas pequeñas o tragaluces si no cumplen los porcentajes mínimos establecidos por normativa.
Cumplimiento de la normativa de habitabilidad: Además de lo anterior, el local deberá cumplir con otros criterios básicos como:
- Instalación de baño completo con ventilación.
- Cocina equipada con salida de humos o sistema alternativo homologado.
- Aislamiento térmico y acústico conforme a la normativa vigente.
- Acceso sin barreras arquitectónicas si así lo exige la ley local.
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Qué se necesita para convertir un establecimiento en casa:
Transformar un local en una vivienda no es tan simple como hacer obras. Se trata de un cambio de uso urbanístico, y como tal, implica cumplir una serie de trámites técnicos y administrativos obligatorios. A continuación, te explico el proceso paso a paso para que sepas qué necesitas antes de comenzar:
Consulta previa en el ayuntamiento: Antes de invertir tiempo o dinero, acude al departamento de urbanismo de tu ayuntamiento y pregunta si tu local puede transformarse legalmente en vivienda. Ellos verificarán si la zona lo permite según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y si el inmueble cumple con los requisitos mínimos.
Proyecto técnico de un arquitecto: Si el ayuntamiento da luz verde, deberás contratar a un arquitecto o técnico colegiado. Este profesional elaborará un proyecto de cambio de uso con todos los planos y cálculos necesarios para justificar que el local cumplirá con las condiciones de habitabilidad y accesibilidad.
Solicitud de licencia de obras: Con el proyecto técnico en mano, deberás presentar la solicitud de licencia de obra mayor en el ayuntamiento. Esta autorización es imprescindible para comenzar la reforma. Puede tardar varias semanas en ser aprobada, y conlleva el pago de tasas municipales.
Ejecución de las obras y licencia de primera ocupación: Una vez terminadas las obras según el proyecto aprobado, deberás solicitar la licencia de primera ocupación. Esta licencia certifica que el local cumple con los requisitos para ser habitado como vivienda. Y tener cuidado con aluminosis en reformas.
Inscripción en el registro de la propiedad y catastro: Cuando ya cuentas con la licencia de primera ocupación, el último paso es actualizar la documentación oficial del inmueble:
- Inscribir el nuevo uso como vivienda en el Registro de la Propiedad.
- Modificar los datos en el Catastro para reflejar el cambio de uso y características.
Ventajas y desventajas de transformar:
Ventajas:
- Precio más bajo: Los locales cuestan menos por metro cuadrado que las viviendas, lo que permite acceder a zonas donde comprar un piso sería mucho más caro.
- Ubicación céntrica: Muchos locales están en zonas comerciales o bien conectadas, cerca de transporte y servicios.
- Espacio adaptable: Al no haber distribución previa como vivienda, se puede diseñar desde cero según las necesidades del propietario.
- Rentabilidad potencial: Una vez legalizado y reformado, puede alquilarse como vivienda habitual o turística, con buena rentabilidad si está bien ubicado.
Desventajas:
- Proceso lento y burocrático: Requiere proyecto técnico, licencias, inspecciones y cambios en el Registro y Catastro.
- No todos los locales sirven: Algunos no tienen luz natural, altura suficiente o están en zonas donde el cambio de uso está prohibido.
- Costes inesperados: Para cumplir normativa de las reformas puede ser más caro de lo previsto, sobre todo si hay que instalar aislamiento, salidas de humos, ventilación, etc.
- Valor de reventa limitado: En algunas zonas, las viviendas procedentes de locales pueden tener menos demanda que pisos convencionales, sobre todo si están a pie de calle o sin zonas comunes.
